경희궁의 아침 - 광화문 근처 아파트 산책: 경희궁 아침, 광화문 스페이스본, 경희궁

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며칠 전 경희궁 유보라 신청이 있었다. (향후 2주간은 신청 홈의 웹 사이트 업데이트로 신청이 없다고 한다.) 아시다시피 서울 강남3구와 용산외 지역은 지난해 1월부 비규제지역이 되어 분양가상한제가 폐지됐다. 경희궁 산책에서도 서대문구에 있기 때문에 역시 비규제 지역이기 때문에 이른바 로또 분양이 나오는 상황이 아니었다.

 

「유보라」라는 2군 브랜드 199세대 2동에 불과한 소단지 경희궁의 맞은편이지만 경희궁은 종로구, 경희궁 산책이라는 서대문구에 엄격히 차이가 있다 그러나 CBD의 비즈니스 지구를 걸을 수 있는 아파트라는 희소성이 있습니다. 분양가상한제 미적용이므로, 로또 청약까지는 아니지만 시세보다는 조금 싸게 보이는 분양가. 그래서 완판은 당연했고 경쟁률이 궁금했지만 3자리 경쟁률이 나왔다.

 

물론 분양 가구수가 너무 적어 경쟁률이 부풀어진 부분도 있다. 통장 접수 건수는 7000건이니까 서울 신청해 매우 들어온 것은 아니다. (22년 말 둔촌주공 신청 시 미분양이 나오면 큰 소란으로 실제로 미계약도 나왔지만 들어온 통장수는 2만건을 넘었다. 너무 가구수가 많아 경쟁률은 한 자리였다.) 나라라면 여기서 약속하기보다는 마포에서 경희궁정까지 예산이 되는 준신축신축대단지 아파트 대여나 대출로 인수할 것 같지만 (사유 : 환금성이나 실제 거주 만족의 면에서 보다 좋다, 경희궁 유보라가 매우 안전 마진 좋게 나온 분양가도 아니다) 어쨌든 청약으로 좋은 결과가 나왔기 때문에 이 단지의 가장 큰 장점인 ‘CBD 업무지구를 도보로 다닐 수 있는 아파트라는 희소성’을 확인해 점심시간에 걸어갔다. 결론부터 말하자면 1) 경희궁 유보라까지는 광화문역에서 도보로 20분 정도로 갈 수 있는 거리로 독립문역 일대까지는 꽤 4대문 속이라고 할 수 있다. 2) 이 일대는 아파트 세우는 토지는 없고, 이 동네를 좋아하는 매니아층, 직주 근접 광인, 딩크/비혼 등 수요는 이 지역 아파트의 개수보다 충분히 많다.

 

이곳은 경희궁의 조주상 복합&오피스텔. 최근 여기 오피스텔에서 피아노 레슨을 받지만, 우리 피아노 선생님 이외에도 사업자들이 꽤 입점하고 있다. 피아노 선생님의 층에는 엘리베이터가 내리자마자 꽤 크고 법무사무소가 있어 신기했다. 그 층에만 법무사 사무소가 삼십 개는 있는 것 같다.

 

원룸 치기는 꽤 큰 전용 면적 10평의 원룸이 이 오피스텔에서 가장 작은 평형인데, 매매행은 2억 후반으로 심정지 상태.

 

광화문 업무지구의 도보권이며 무엇보다 불이 사라지지 않는 김안장&정부청사에서 도보 3분 컷이므로 월세 빠짐의 걱정은 하지 않아도 좋을 것 같다. 실제로 아내가 김안장 변호사 동기형이 신혼 초기에 잠시 이 원룸에서 두 사람이 살았다고 했다. 주거 가능한 것에 따라 2,00에 기재되어 있습니다. 동기형이 몇 년 전에 살았지만, 그때도 집세는 이 정도였던 것 같다. 매매가격도 집세도 그대로 있는 대신 공실일 리스크는 매우 낮기 때문에 대략 수익률 5%의 채권감이다.

 

심정지 상태의 그래프도 21년의 폭등장에는 열중한 것이 흥미롭다.

 

이곳 경희궁의 아침 2, 3, 4단지/파크팰리스/광화문 스페이스봉 이처럼 5개의 기둥형 복합&오피스텔 단지가 모여 있지만 1층 상가가 좋아지고 있다. 주로 이 일대 회사원을 위한 음식이 많고, 파크 팰리스 1층에는 위 사진에서 볼 수 있듯이 kb 카드 직장 어린이집도 있다.

 

이 근처의 주상복합에는 평일 점심이나 먹기에 다녔지만, 주상복합을 다시 보게 된 계기는 요전날 광화문 스페이스 본실 거래가가 있었기 때문이다. 사실 조건이 되면 회사 가까이에 live 해 볼 생각은 있지만, 살 생각은 없었고, 특히 기둥 모양 복합이나 오피스텔은 더 살 생각이 없었기 때문에, 밥 위에 걸려 있는 건물은 단지 콘크리트의 산으로서 보일 뿐이었다. 그러나 옥수수 공원 힐스 34평과 서울 숲 리버뷰저가 25평 사이에 어디에서 많이 본 콘크리트의 이름이 보이고 흥미가 생겼다.

 

50평과 58평 모두 2021년 불장의 가격을 뛰어넘었다. 말라프도 쿄코도 년 최고점 아직 꽤 남았는데 왜 이야기만 성소리 없이 잘 가고 있는 것일까? (34평 기준) *말라프 최근 실거래 억, 전고 21년 억 *경기도 최근 실거래 20억, 전고점 22년 억

 

단지, 너무 올랐다.

 

이 인근 아파트는 신축으로 구축되어 2015년 초에 비해 150%씩 올라갔을 때(또한 전고점이 아니라 광화문 스페이스본과 비교를 위해 월 기준으로 계산한 것이다)만으로 62%밖에 오르지 않았다. 아마 전장에서 입주 10년째가 지난 주상 복합이라는 이유로 소외된 것 같다.

 

실은 모습을 보면 나도 사고 싶지 않다. 장소는 다가가 좋지만 도심이기 때문에 고층에 지어진 것이 아니라 고층 빌딩에서 불어오는 기운이 있는 히가시야동 타워 팰리스, 목동 하이페리온, 용산 라미안 더 센트럴과는 느낌이 다르다.

 

그래도 누군가는 21년에 4억 격에 투자를 했고,

 

다만 이분이 전세 만기에 왔을 무렵에는 잠시 역전자가 왔지만 그 후 회복했다. 매매 가격도 같은 층 기준으로 3억이 올랐다. 21년에 부동산 투자했는데, 현재의 기준 수익률(세인전) 75% 나오는 것은 가능한 것이었군요.

 

사직단 측의 문에 나오면 나름대로 조용한 느낌.

 

사직단을 지나 사직터널을 걸으면

 

그 맞은편은 과거의 모습을 소중히 하고 있으며,

 

가까워지면 독립문이 있고, 독립문 앞에 왕복 7차선의 거리는 상습정체구간에서 악명 높은 통일로. 홍재동사는 동기가 금요일 날에 차를 당겨 출근해 퇴근하는데 40분 걸렸다고 한다. 이 후에 일산, 파주까지 계속 침대타운이니까 어쩔 수 없는 것 같다.

 

올 때마다 과거와 현재의 조화와 같은 경희궁정과 길을 건너는 나가가와 시장측의 모습.

 

나가가와 시장 쪽은 확대해 보면 이런.

 

나가가와 시장의 구경도 한 번 한다. 집 근처에 시장이 있으면 파악해 버리는데 생활물가가 싼 것은 좋은 부분인 것 같다.

 

시장 앞의 횡단보도에서 신호가 바뀌는 것을 기다리고 있습니다만, 누가 나를 설릭 눌러 무엇입니까? 나를 누워 뒤 왜건을 밀어 천천히 길을 건넜다. 이것이 약한 사람은 살아남을 수 없는 구도심 바이브(= 수도권 지하철 1호선 느낌)인가.

 

침대 타운에서만 거주하고 있는 사람의 눈에는, 주택지로서 잡연한 이웃인 것은 사실이지만, 난잡하다는 것을 반대로 생각하면, 그만큼 거주지를 만드는 곳이 없다. 그런데 CBD에 직장에 다니는 사람들은 강남보다는 적지만 꽤 많다. 그리고 CBD 회사원이 아니어도 서울 도심 특유의 분위기를 아주 좋아하는 거주 대기자가 적지 않다.

 

학구는 해결 불가능한 이 지역의 난제인데 우리 피아노 선생님에게 레슨을 받으러 오는 아이들도 꽤 많다고 한다. 여기 가까이에 아이들이 살고 있습니까? 그러자 주상복합에 아이가 있는 집도 더러워진다고 했다. 저도 업무지구를 주거지로 인식하지 못하는 경향이 강한데다, 회사 근처라면 더 정신을 빼고 다녔지만, 어디로 가도 편견을 내려 눈을 크게 열어가야 한다.